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房产税出台会打压房价吗?稳定房地产市场才是主要目的

   日期:2020-05-19     浏览:0    评论:0    
核心提示:对于房产税问题曾经谈过很多,勇谈的观点一直都是房价高低跟税费关系不大,房产税后房价大跌只是多数人的想象。借鉴欧美发达国家
对于房产税问题曾经谈过很多,勇谈的观点一直都是“房价高低跟税费关系不大,房产税后房价大跌只是多数人的想象”。借鉴欧美发达国家管理经验没有问题,关键是不假思索的完全照搬,这就是中国多数“公知”经常犯的一个错误。借此机会再次谈谈对于房产税的几点观察。
房产税能不能降房价不说,不过国内多数行业(包括个人)都面对了一个“税费过高”的问题

    国内房价高的主要原因是什么?这点大家需要搞清楚,用税费来调整房价可以不可以?可以,但是绝对不是房产税



2007-2018年房企购置土地面积及购置费用走势图

    频繁的“房产刺激”和“引导鼓励购房”是导致房价普遍上涨的主因,从2008年后的到现在为止明显的规模刺激就发生了2次(2008年4万亿和2016年“去库存”),还有一次2013年左右不少主要城市取消限购、降低首付等鼓励购房措施;总共3次刺激后才造成了全国房价普涨。房价持续大涨的结果就是包括上市公司、股市资金、民间资本等大量流入楼市,最后的结果就是房价大涨、暴涨。
    地方习惯于土地财政,导致土地购置费用持续攀升,房企拿地建造费用骤增,建房成本越来越高,新房价格下降的余地越来越少。如上图所示是2007-2018年房企购置土地面积及购置费用走势图,可以看到一个基本的事实“土地购置面积在逐渐减少,购置费用却逐年增加”。我做过一个简单的计算,仅仅计算土地购置费用/土地购置面积2018年的商品房均价已经突破了1.2万元/平米。
    房企发展这20多年负债率过高,总资产过于庞大,为了维持资金正常必须高周转,代价就是高房价。2018年全国房企总资产已经超过85万亿(同年全国GDP才90万亿多点),这么多总资产的代价却是高达79.1%高负债率。这么高的负债率决定了房企必须采取高流转的资金操作方式,这也是为何房地产企业发债利率能够高达8%以上的原因(要不然搞不到钱)。这么高的利息支出最终说白了还是要体现在房价上,最终也必须是老百姓买单。

    通过税收降低房价可行吗?可以,但是根本起作用的还是从交易环节征税,房产税征收只能增加普通人的持房成本



房产税出台的呼声不小,但是共识尚未形成

简单来说提出“房住不炒”的目的就是为了逼迫炒房、投资性资金撤出房地产市场,如何解决这个问题?很简单,就是从交易环节征收重税!这点可以借鉴下我国商业房产的交易税费,基本上商业房产交易的税费占据了增值的40%左右,而住宅呢?最高不过25%左右(甚至满五唯一免征)!!这就为房产投资者都喜欢投资住宅的原因(当然还有教育、落户等资源配套)。如果说交易环节(无论是一套还是两套)都征收重税,自然就会抑制二手房交易,二手房不好卖的结果就是投资房产者减少或退出。欧美国家跟我国情况不同,完全套用房产税其实就是重复征税。
房产税会不会出台不知道,但房地产税改革在始终进行中,大家需要搞懂“房产税”与“房地产税”的区别

    房地产税改革始终在进行中,从目前查到的消息来看房产税会成为房地产税的一部分



房地产税跟房产税的区别大家要清楚

实际上如今提到的房地产税是一个综合概念,图上所示是查到的房地产税概念,可以看到房地产税包含了与房地产经济运动过程中有直接关系的所有税种,其中包含房产税。这才是未来房地产税改革的方向,所以说中国的房地产税跟欧美国家的房产税不是一个东西,更何况前些年上海、重庆等城市的房产税试点已经被叫停,足以说明了一点“房产税不能降房价”,效果好的话早就全国推广了。

    无论什么税种出台,有“房价如葱”的想法只能说“太幼稚”



2007-2018年房企总资产及负债率走势图

房地产行业20多年发展的结果已经成功“绑架了国民经济”,图上所示是2007-2018年房企总资产及负债率走势图,2018年房企总资产已经突破85万亿(同期GDP不过90万亿多点)负债率已经高达79.1%!也就是说房价规模下降后一旦引发房企规模破产,倒霉的不仅仅是房企,整个国民经济体系都要“玩完”。规模下跌都不允许出现的房产调控,各位觉得“房价如葱”可能吗?

    房产供应逐渐超过住房实际需求,未来大家会出现“不缺房”的情况或有可能,可优质城市优质房产资源稀缺的情况短时间不会改变

开始想问大家一个问题“大家真缺房住吗?”扪心自问一下,绝大多数人都不缺住的房产,缺的是什么呢?在大城市,优质资源聚集地区的房产。说得再直白点就是大家买房的目的就是为了享受更好的资源!!目前国内主要的矛盾也是如此,国内三次主要矛盾中其中第一位的就是“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”这才是根本,区域发展不均衡、不充分的问题才是导致如今不少城市房价过高的另一个因素。这个矛盾解决需要较长的一个时间段,也就是说2021年出现“房价如葱”不现实。


综上,房产税也好,房地产税也罢,出台的主要目的还是保证“房地产市场基本稳定”,国家没有直接放弃房地产行业的勇气,也没有这个实力。所以,理性看待中国的高房价,坚持“房住不炒”“无需求不购房”才是主流。
 
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