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疫情或持续到年底,2020年买房会成为楼市最后接盘者吗?

   日期:2020-05-18     浏览:0    评论:0    
核心提示:此次新冠肺炎疫情大概率是要持续到年底(甚至到2021年),国内疫情得到控制目前处于积极复工复产阶段,不少省份和城市都提出了上
此次新冠肺炎疫情大概率是要持续到年底(甚至到2021年),国内疫情得到控制目前处于积极复工复产阶段,不少省份和城市都提出了“上半年GDP上涨转正的目标”,2020年要不要买房?此时买了会不会成为最后的“接盘者”?多数人其实是多虑的,我国房地产行业(楼市)的坚挺远超大家想象。借此机会简单谈谈我的观察。
全球疫情对于国内房地产的冲击有但是极其有限,国内房产商业务基本都在国内

    国内疫情基本已经过去一切都向好的方向发展,国际疫情对于国内影响最大的是外贸行业,房地产行业受到冲击很有限

2020年一季度后国内房企最危险时期已经过去了,房地产行业恢复到2019年正常阶段只是时间问题。跟大家分享几个数据:

    哪怕是国内疫情最严重的2020年第一季度全国商品房销售额和销售面积大降的情况下(基本都在-20%以下)国内商品房销售均价下降只有44元!!足以见识到楼市的坚挺。进入4月份后国内绝大多数城市和地区楼市已经回温,甚至对于一些经济和产业较好的城市购房优惠已经取消,涨价几乎是板上钉钉。
    国际疫情影响的是国际资本,说句实话国际资本早在10年前就开始不看好国内房地产业,逐步退出是事实,这些年国有企业也在加速退出房地产行业。



近10年来外商投资房企数量走势图

图上所示是近10年来外商投资房企数量走势图,可以看到外商房企数量从2010年的2052家下降到2018年的1155家,而且这种趋势还在持续进行中。外商不看好房地产市场是事实,毕竟2008年美国因为房产引发的次贷危机让人历历在目。现在来看全球主要经济体中热衷于房地产的国家其实只有中国。
国内房价持续上涨的动力仍然存在,三四线及以下城市房价持续上涨的动力其实还是“城镇化”

    一二线城市和经济、产业条件较好的城市房价持续上涨的动力就是产业和资源,其他城市房价持续上涨的动力其实就是“城镇化”



近10年来国内城镇人口数量走势图

房价说到底还是资源聚集性的体现,资源越聚集(尤其是优质资源)的城市和区域房价越高,这点在任何国家和地区都不会改变。一二线城市之所以吸引了那么多的投资者和外来购房者,其实就是因为大量的优质教育、医疗、交通、商业等资源聚集。相比于一二线来说多数三四线城市来说未来房价持续上涨的动力其实就是“城镇化”。2019年国内常住人口城镇化率为60.6%,表面看来全国常住人口城镇化率达到70%以上只需要10-15年的时间,但是达到这个目标最大的挑战其实是三四线及以下城市。根据观察来看国内中西部地区多数三四线车城市的常住人口城镇化率只有50-60%之间,以中部城市洛阳为例,2018年城镇化率为57.57%!湖北宜昌59.86%!这还是发展较好的三线城市,如果是其他城市城镇化率基本在50%左右。所以,未来城镇化率的最大挑战其实是来自于三四线及以下城市。

    介于“城镇化目标”已经成为任务,为了解决这个问题地方可以采取的办法其实不多



新型城镇化带动的行业

目前来看国内城市推进城镇化的办法不多“拆迁安置”和“城市扩张”是最常用且最有效的办法,未来对于三四线及以下城市来说这样的事情还会发生。虽然说规模很难跟2016年的“去库存”相媲美,但是“小刺激”的情况肯定会时不时的发生。对于不少城市的房价来说其实微刺激就足以保持房价稳定且上涨,所以说不少人期待的“房价规模大跌”几乎不会出现。

2020年买房会成为楼市最后接盘者吗?想得有点多,牢记“无需求不购房”

    “房住不炒”不是不让大家买房,也不是为了降房价,房地产企业总资产过高,负债率过高已经是事实,用“绑架国内经济”来形容也不为过




国内房企到底有多少资产?究竟对于国内经济的“绑架”作用有多大?可以说房地产行业稳坐国内“第二把交椅”,国内这么多行业中房地产行业的总资产仅仅次于工业行业(2018年房企总资产超过85万亿,工业企业总资产不过113万多亿),按照如今的增速下去3-5年房地产企业总资产超过工业企业几乎是板上钉钉。各位觉得这么大的资产量,尤其是接近80%都是银行负债的情况下,谁敢让房价规模下跌?规模下跌的结果就是动摇国家经济根本。
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    “稳地价、稳房价、稳预期”是调控的最终目标,房住不炒的意义也在于此

国内房产调控有一个前提“稳”,为何一直说建立“房地产市场长期调控机制”?说白了就是希望房地产健康长期发展,大家都知道房地产出现了问题,但解决的办法绝对不会是日本或美国那样以牺牲数十年经济为代价。“用时间消化房产泡沫和问题”是当下采取的最合适方案,稳定房价,保持房价合理上涨才是我们调控的最终目标。所以,从这点来说“并不存在完全意义上是接盘侠”。


房产调控

    国内房价虚高问题存在,有真正购房需求也是存在的,购房者还是牢记一点“无需求不购房”

一个基本的事实是“刚需者(或者只有一套房者)不会轻易出售自己的房产”,只要不出现系统性金融风险(房价暴跌资不抵债等)哪怕房价微跌也不会出现抛售的情况。就以此次疫情为例,沿海地区出现了一波“抛售潮”为何不能席卷全国?因为真正的购房需求还是大量存在的,你能说这些购房者是“接盘侠”?可以肯定的是,多数抛售房产的人都是生意出现了问题,这也从侧面反映了一个事实“多数人都还是认可房产是保值品的”。所以,如果你不是投资炒房者买房了绝对不能称之为“接盘侠”,因为起码解决了你的住房需求。

综上,全球疫情或持续到年底,2020年买房会不会成为楼市最后“接盘侠”?关键还是取决于你购房的目的,如果纯粹是为了投资炒作,大概率会,反之就不会了。
 
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