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租售同权”会影响当下学区房房价?懂的朋友从来不这么认为

   日期:2020-05-14     浏览:0    评论:0    
核心提示:从2018年开始租售同权就开始在各大城市实行,出台此项规定的目的其实也是要效仿欧美国家,保证租房客的利益,包括居住、子人教育
从2018年开始“租售同权”就开始在各大城市实行,出台此项规定的目的其实也是要效仿欧美国家,保证租房客的利益,包括居住、子人教育、医疗等。很多人对于此项措施出台也抱有希望,尤其对于外来务工人员来说,但是说句实话这则规定出台后对于真正的优质学区房影响极其有限。借此机会简单谈谈我的观察。
租售同权对于学区房或有影响,不过不少城市采取的办法是区别对待

    外来人员子女与本地居民子女入学还是有很大差别的,选择性太小

看过不少城市发布的适龄儿童入学须知,有房有户的女(也就是本地居民)是排在第一序列的,无房无户的居民则是最后一位。甚至有不少大中城市对于外来人员子女入学有明确的规定,单独拎出来几座学校来专门安置外来人员子女是不少城市的做法。也就是说虽然“租售同权”已经被提出甚至已经开始执行,但是具体如何执行?还是在地方手中。


学区房长期强势的情况不会改变

    城市资源聚集度高是吸引外来人口流入的关键,但优质资源在任何时候都是稀缺的,让本地居民让出来自己的“既得利益”自然会引起不满

别说其他城市,就以如今的北上广深等这些一线城市来说其优质资源(尤其是优质中小学资源)也是稀缺的(要不然也不会有不同区域房价差异那么大的情况出现)。房价说到底还是背后资源集中度的体现,优质资源越是聚集房价自然就越高。从这点来说,已经购房的居民肯定不愿意那些没有购房的人群给自己平分“优质资源”,毕竟自己已经在买房的时候付出了很大的成本。地方为了平衡这种矛盾就出台了新生入学规定,有房有户、有房无户、无房有户、无房无户这个顺序也就是这么来的。
欧美国家“租售同权”的例子是否适合我国?除非大家都不再买房又或者说租房者数量远远高于买房者数量

    欧美国家实现“租售同权”的前提是多数人年轻时都买不起房,没有户籍限制

    首先要说的是欧美国家主要城市的房价并不便宜,尤其是一些核心区域房价比起国内高不少;欧美国家的房价有多高?根据一份报告显示,欧美国家居民购买第一套房的年龄在40岁左右,国人呢?27岁左右。
    欧美国家是没有户籍区分的,也就是说我凭借一张身份证可以在全国任何一个城市或地区生活、工作。

如果说撇开这两项不谈,只单独去“租售同权”其实就是凭空想象,真正实行起来就是“事倍功半”(国内户籍放开都还是缓慢进行中)。仅仅平衡本地居民与外来人员利益分配这点,就很难实现。


租售同权愿景是好的,很难实现

    国内是什么情况呢?购房还是主力,“无房无家”的意识还是主流很难改变(起码还得2代人)

国人跟欧美国家这种思想上的认知不同是最根本的,无房无家的概念会持续很长一段时间,起码80/90甚至00后都还有这样的主流思想。毕竟国内经济发展还是处于社会主义初期,优质资源不足的问题会持续存在,大家为了争夺优质资源在市场经济条件下,只能通过“钱”来解决。房产就成为各种资源依附的关键。
租售同权对于一般学区房影响比较大,但是对于传统优质学区房影响真的很有限

    一般性中小学未来或会随着“租售同权”的持续推进继续放开,但是优质学校周边的学区房还是“紧俏”状态

以我所在的城市为例,省实验、一中等都是老牌的优质中学,这些学校周边的学区房价格也是城市最高的,这么多年过去了还是典型的“有市无价”。大家都越来越懂得优质学校对于子女未来的影响,尤其是对于普遍受到大学教育的80/90后来说。可以说本身优质教育资源的稀缺性导致了这种结果,所以继续进行大量优质基础资源(尤其是中小学)建设还是下一步地方的重要工作。


    不仅仅是大城市,如今不少小城市(小县城)也把房产作为子女受教育的条件,中小学数量增长有限,教育资源不足的问题愈发明显



2010-2018年国内初中及小学数量走势图

图上所示是2010-2018年国内初中及小学数量走势图,可以看到小学数量急剧减少(其中大多数是农村小学),但是伴随着农村小学的急剧减少但是城市的小学数量增长却极其有限,此消彼长下各位认为学区房走势会如何?初中学校数量同样也是减少中,这也与国内居民向城市转移有关系。


2010-2019年我国普通小学在校学生数量走势图

伴随着小学和中学数量的减少,但是在校学生数量在2013年后却是快速上涨的状态。以小学生为例,图上所示是2010-2019年我国普通小学在校学生数量走势图,可以看到在经历了2011-2013年小学在校生数量减少后,2014年到现在为止在校小学生数量已经突破了1亿人,2019年达到1.05亿!!城市中小学数量严重不足的问题更加频繁,尤其是对于一二线城市来说,本身这些城市都是属于人口流入大市。

综上,看似“租售同权”可以解决当下的很多外来子女的受教育、医疗等问题,但实际上操作起来却困难重重。真正外来人员子女受到的待遇跟多数本地居民都是有差距的,这些东西的背后其实还是中小学教育资源不足导致的,尤其是优质中小学教育资源。从这点来看,在教育资源不够的情况下“租售同权”真的很难威胁“学区房”的地位。
 
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