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二手房有价无市,不单单是南宁一个城市的现象

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所在地: 北京
有效期至: 长期有效
最后更新: 2019-08-21 11:29
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详细说明
 对于南宁的房价问题写过几篇分析,那么南宁的二手房情况怎么样?借此机会简单谈谈我的观察。
 
不仅仅是南宁应该是全国的二手房市场都不理想
第一、随着第一批限售房源集中入市,全国住房市场上会出现3400多万方的房产入市。从2016年前后全国陆续大概有50座左右城市开始实行限售后,基本上到2019年开始陆续就开始流入市场了,而且这种释放很可能是甩卖性质的。可以说这种情况下对于二手房市场来说绝对是巨大冲击,可以预见本身就处于不温不火的二手房市场2019年将愈发困难。
 
 
 
 
第二、南宁本身的二手房市场就比较稳定,稳中有升就不错了。图上所示是2018年5月-2019年4月的二手房价走势图,可以看到基本处于稳定上涨的趋势。经过简单计算目前南宁二手房的月均涨幅在0.8%左右,按照这个速度2019年南宁的二手房价格顶多维持在8%左右的涨幅。可以说基本符合正常的上涨规律,属于正常的市场变化。
 
第三、南宁这样的城市期待房价大跌概率不大。毕竟南宁作为广西首府,在强省会战略下南宁肯定是要维持产业、资源和人口的聚集的,有这些作为支撑南宁的房产还是相对会比较稳健的。当然对于很多三四线城市来言,二手房出现下跌也就是必然了。
 
 
南宁
 
二手房对于大多数城市(除去一线城市)来说都是有价无市,原因很简单
第一、二手房的购买群体很单一,仅仅是刚需群体而已。一个很简单的道理,真正有钱或者但凡能搞来钱的人不会去买二手房,基本上去购买或者对于二手房有需求的都是真正刚需。而刚需的需求释放是很难的,是需要经过时间积累的,在特殊情况下才会选择购置房产。比如:结婚、子女教育或者改善等。
 
 
房产投资才是房产一直火热的根本
 
第二、相比于新建商品房具备投资属性相比,二手房的投资价值已经大大折扣。这就好比新车跟二手车的道理一样,同样的一个例子,很多城市的高新区的房价原本都不高,但是后期随着各种配套的完善等原因房价才会出现暴涨。而这个时候新开楼盘和二手房的价格都已经上涨了,这也是大多数投资者开始卖房的时候。很少见有人买二手房来投资的,因为二手房的潜在上涨空间已经不大了。南宁“限地价、限房价”政策放宽,房价会迎来新一轮大涨吗?
 
 
二手房永远摆脱不了二手的命运
 
第三、二手房的价格并不具备相对优势(价格和信用等)。以南宁为例二手房的均价为11000元左右,而新建商品房的开盘价普遍在13000元左右,实在话差得并不多。作为大多数购房者来说,除非是刚需没人会放着新房不去买,而去选择二手房,更何况如今的二手房中间猫腻太多。
 
综上,个人觉得除去一线和个别城市的二手房比较火热外,其他大多数城市的二手房一直都是有价无市的局面,无疑就是大或者小的问题。
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